O fundo imobiliário PMLL11 (Patria Malls) passou por uma transformação estratégica nos últimos meses, marcada por reciclagem de ativos, redução de concentração geográfica e aumento de exposição a shoppings considerados dominantes. Segundo Rodrigo Abdud, Head de Real Estate do Patria, o objetivo da gestora foi promover um “choque de gestão” capaz de destravar valor em um portfólio que negociava com desconto relevante em bolsa.
patria: cenário e impactos
“Era um fundo muito descontado [antes o MALL11]. A gente falava de quase 15% de desconto entre valor de tela e valor patrimonial”, afirma. De acordo com o executivo, quando a nova gestão assumiu o veículo, as cotas negociavam próximas de R$ 94 a R$ 95, enquanto o valor patrimonial girava ao redor de R$ 110. Hoje, o fundo é cotado em R$ 108,19.
A concentração geográfica foi um dos primeiros pontos identificados pela gestão. Na época, cerca de 50% da exposição do fundo estava concentrada no estado do Rio de Janeiro. “Não temos nada contra o Rio de Janeiro, mas é uma concentração bastante grande para qualquer estado”, diz Abdud. A partir disso, o Patria Malls iniciou uma série de movimentações consideradas estratégicas, incluindo trocas de ativos, aquisições e fusões. Segundo o gestor, o movimento ajudou a comunicar ao mercado a nova estratégia do fundo e contribuiu para uma valorização próxima de 10% nas cotas.
Outro passo importante foi a incorporação de ativos ligados à RBR, incluindo participações em shoppings como Higienópolis, Plaza Sul e Eldorado. “São ativos muito consolidados, com performance acima da média do mercado”, destaca Abdud. Segundo ele, enquanto o portfólio do PMLL11 registra vendas médias próximas de R$ 1.600 por metro quadrado, esses empreendimentos operam perto de R$ 3.200 por metro quadrado — chegando a R$ 4.600 no caso do Higienópolis.
Gestão ativa mira destravar ganho de capital e diminuir exposição em RJ
A estratégia da gestora também envolve aumento de participação em ativos considerados dominantes regionalmente, como Shopping Jardim Sul, Shopping Taboão, Prudenshopping e empreendimentos em Fortaleza e Natal. O movimento permitiu ampliar a presença em São Paulo e reduzir gradualmente a exposição ao Rio de Janeiro.
Segundo Abdud, as movimentações também geraram lucros ao fundo, permitindo elevar os dividendos distribuídos aos cotistas. “A gente faz vendas, gera lucro, aumenta a distribuição e valoriza a cota”, afirma. O dividendo mensal passou de uma faixa entre R$ 0,90 e R$ 0,95 para aproximadamente R$ 1,00 por cota.
Receita de shoppings vem superando inflação
O executivo avalia que o setor de shopping centers segue apresentando crescimento operacional acima da inflação, mesmo em um ambiente ainda marcado por juros elevados e crédito caro. “Os nossos aluguéis vêm crescendo algo entre 7% e 7,5% ao ano, para uma inflação de cerca de 4%. Ou seja, existe ganho real”, pondera. Para ele, o desempenho reforça a resiliência do segmento. “Os shoppings estão performando melhor do que a economia como um todo”, disse. Na avaliação da gestão, uma eventual melhora do cenário macroeconômico, especialmente com queda da Selic, pode ampliar ainda mais os resultados operacionais da indústria.
Shoppings se reinventam e adaptam espaços para novas fontes de receita
Segundo Abdud, uma das transformações mais relevantes do setor está na redução do tamanho das grandes lojas âncoras. Redes varejistas como C&A, Renner e Riachuelo vêm devolvendo parte das áreas ocupadas nos shopping centers, movimento que, na avaliação da gestão, pode acabar aumentando a rentabilidade dos empreendimentos. “A loja âncora tradicional tinha um aluguel muito mais barato por metro quadrado. Quando ela devolve espaço e a gente consegue ‘satelitizar’ essa área, transformando em lojas menores, o aluguel por metro quadrado sobe”, explica.
Novas gestoras de FIIs entram no segmento
O mercado de fundos imobiliários de shopping centers vem atraindo novas gestoras e ampliando a disputa por ativos considerados estratégicos. Casas como Riza Asset e Kinea Investimentos passaram a planejar entrada no segmento.
Fonte: infomoney.com.br
