A recente alteração nas normas de operação do Aeroporto Campo de Marte, localizado na zona norte de São Paulo, emergiu como um tema crucial no urbanismo da cidade em 2026. O impacto mais significativo não recai sobre o setor privado, mas sobre o próprio poder público. Um exemplo notável é o novo Centro Administrativo do Estado de São Paulo, planejado para o bairro de Campos Elíseos. No entanto, a nova norma sugere que outros equipamentos e imóveis públicos nas proximidades do aeródromo também podem ser afetados.
Da pista ao papel: o que mudou
Historicamente, o Campo de Marte operou sob regras de voo visual (VFR), limitando pousos e decolagens em condições climáticas adversas. Com a concessão do aeroporto à iniciativa privada, durante o governo Bolsonaro, e atualmente sob a gestão da PAX Aeroportos, houve a necessidade de modernização do terminal para permitir operações por instrumentos (IFR). Essa transição trouxe uma consequência urbanística inesperada: a redução dos limites de altura para obstáculos que possam interferir na segurança das operações aéreas. O raio de restrição aumentou de 2,5 km para 3,5 km ao redor da pista, com um teto de aproximadamente 767,5 metros acima do nível do mar. Além disso, um perímetro de até 20 km também requer autorização do Decea (Departamento de Controle do Espaço Aéreo) para novas construções que excedam uma altura específica.
O Centro Administrativo como caso-piloto de um problema maior
O novo Centro Administrativo do Estado, que serve como âncora para a requalificação da área central, previa a construção de torres de cerca de 20 andares, aproximadamente 60 metros de altura, na região do parque Princesa Isabel. Embora esteja a cerca de 3 km da pista e fora do eixo direto de aproximação dos aviões, a obra se insere no novo raio de 3,5 km de restrição. Caso a altura proposta exceda o limite, o governo estadual pode perder até metade da área planejada, resultando em prejuízos diretos ao patrimônio público, visto que se trata de uma construção financiada e ocupada pelo próprio Estado, sem a flexibilidade que um investidor privado teria para contornar tais entraves.
Atualmente, o governo estadual está em negociações com o Comando Aéreo Regional (IV Comar) em busca de soluções, considerando exceções para obras públicas ou o chamado “efeito sombra”, onde prédios já existentes na vizinhança, de altura semelhante, tornam novas construções menos problemáticas do ponto de vista da segurança aeronáutica. É importante notar que o setor de aviação reconhece a necessidade de um tratamento diferenciado para empreendimentos públicos, indicando que o Estado pode arcar com custos de adequação e redesign de projetos que o setor privado poderia evitar ao mover investimentos para outras áreas.
Um custo que recai sobre o orçamento público
Diferentemente do setor imobiliário privado, que pode redirecionar investimentos para áreas menos afetadas pelas novas restrições, o poder público enfrenta limitações ao tentar revitalizar a região central. Um projeto público que precisa ser redesenhado para se adequar às novas faixas de proteção aeronáutica resulta em custos mais altos, prazos mais longos e menor eficiência do uso do dinheiro público. Isso se traduz em menos espaço administrativo pelo mesmo investimento ou a necessidade de um investimento adicional para manter o projeto original.
Esse aspecto do debate é frequentemente negligenciado: enquanto a imprensa e o setor imobiliário privado discutem as perdas potenciais de arrecadação para o Fundurb, o impacto sobre imóveis públicos tende a se manifestar em despesas adicionais diretas para os cofres estaduais e municipais. Isso inclui redesenho de projetos, contratação de estudos técnicos e possíveis atrasos em obras de interesse coletivo, como o próprio Centro Administrativo.
O caso do Campo de Marte é emblemático, mas não é isolado. Em diversas cidades do Brasil, a gestão de imóveis públicos enfrenta entraves regulatórios e orçamentários que raramente são discutidos no debate urbano, resultando em custos silenciosos para os cofres públicos. Este tipo de impasse será abordado no CIMI Imóveis Públicos, que ocorrerá nos dias 27 e 28 de agosto no Rio de Janeiro. O fórum, parte do Congresso Internacional do Mercado Imobiliário, é o único espaço dedicado à destinação, uso e valorização do patrimônio público imobiliário no Brasil.
* Heitor Kuser é presidente do INDIP (Instituto Nacional de Desenvolvimento de Imóveis Públicos) e membro do Conselho Superior da Construção Civil da Fiesp (Federação das Indústrias do Estado de São Paulo). É idealizador e CEO do CIMI360.
Fonte: cnnbrasil.com.br
