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Santa Cecília em ascensão enquanto Pinheiros enfrenta desafios no mercado de luxo em SP

O mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo apresenta mudanças significativas, com bairros tradicionais como Vila Nova Conceição, Itaim Bibi e Jardins ainda dominando, mas Santa Cecília emergindo como uma nova força. Recentemente, algumas áreas que antes eram sinônimo de crescimento começam a mostrar sinais de saturação.

Um estudo da proptech Pilar analisou 342 mil registros de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pagos entre janeiro de 2025 e junho de 2026, revelando uma nova geografia nas vendas de imóveis acima de R$ 3 milhões, com destaque para Santa Cecília.

O relatório indica que foram movimentados R$ 154 milhões em imóveis acima de R$ 3 milhões na Santa Cecília, representando um aumento de 116,4% em relação ao ano anterior. O número de transações saltou de 14 para 27, um crescimento de 92,9%.

Isso coloca Santa Cecília entre os 12 maiores mercados de alto padrão da cidade, uma posição incomum para um bairro que historicamente não se destacou no circuito do luxo paulistano.

Renato Zimmermann, fundador e CEO da Zimmermann Imóveis, aponta duas razões para essa transformação. Primeiramente, a percepção do que é Santa Cecília varia entre o que diz o CEP e a realidade do mercado. Imóveis em áreas adjacentes, como Higienópolis, estão sendo classificados como Santa Cecília, mas são vistos de forma diferente pelos compradores.

Além disso, Zimmermann destaca que a mudança é impulsionada por planos do governo do Estado de instalar sua sede em Campos Elíseos, bairro vizinho. O projeto, que será gerido em parceria público-privada, prevê um investimento de R$ 6 bilhões em melhorias na região, o que deve atrair ainda mais interesse.

“O mercado sempre se antecipa. A demanda por imóveis nessa área está aumentando, pois em dois ou três anos haverá uma concentração de serviços e pessoas, renovando totalmente a região”, afirma Zimmermann.

Vila Nova lidera, Itaim vende mais caro

Apesar da ascensão de Santa Cecília, o relatório da Pilar revela que o grosso do mercado de luxo permanece nos bairros tradicionais. Vila Nova Conceição, por exemplo, movimentou R$ 853 milhões no primeiro semestre, um aumento de 46,6% em relação ao ano anterior, com um crescimento de 50,6% no número de transações.

Entretanto, o ticket mediano caiu 5,1%, indicando que a expansão foi impulsionada principalmente pelo aumento no número de vendas, não necessariamente por imóveis mais caros.

O Itaim Bibi, por outro lado, teve um desempenho diferente, movimentando R$ 674 milhões, com um aumento de 21,6%. O ticket mediano subiu 24,9%, refletindo uma valorização dos imóveis negociados.

Jardins e a valorização do Jardim Europa

O Jardim Europa se destacou com a maior valorização, apesar de uma queda de 23,5% nas transações. O ticket mediano subiu 32%, mostrando um mercado mais seletivo. O Jardim América, por sua vez, teve um crescimento impressionante de 430,8%, elevando-se ao terceiro lugar no ranking dos maiores mercados de luxo da cidade.

Parte desse crescimento se deve à venda de uma casa na Rua México por R$ 230 milhões, a maior transação residencial registrada.

Pinheiros “saturado”?

Enquanto bairros como Vila Nova Conceição e Itaim continuam a atrair compradores, Pinheiros enfrenta um cenário desafiador. O valor movimentado em imóveis acima de R$ 3 milhões caiu 25%, com uma redução de 14,6% no número de transações e uma queda de 16,1% no ticket mediano.

Zimmermann acredita que essa diminuição é uma tendência, resultado de uma saturação no mercado. A identidade do bairro mudou, atraindo um público mais jovem e diversificado, o que pode ter afetado a atratividade para o segmento de alto padrão.